Schaffung von neuem Wohnraum in Berlin

Referatsthema:

„Schaffung von neuem Wohnraum in Berlin: Herausforderungen und Perspektiven“

Die Wohnungssituation in Berlin verschlechtert sich seit Jahren und es wird immer schwieriger, eine Wohnung zu finden. Doch woran liegt das? Und wie kann die Politik den stetig steigenden Mieten aktiv entgegenwirken? In diesem Datengarten-Talk geht es um die Auslöser der Wohnungsknappheit in Berlin und welche Ideen und Möglichkeiten es gibt, gegen den Wohnungsmangel vorzugehen.

Aktuelle Probleme in Berlin

Gentrifizierung, oder: Warum die Preise immer weiter steigen

Grafik: Zuwachs mit Wende und Mauerfall, dann flacht die Entwicklung ab und dann gibt es wieder ein Wachstum ab den 2010er Jahren [12]

• Berlin ist sehr beliebt, u. A. wegen seiner Kultur und guter Lage, deshalb wollen viele in die Stadt
• Aber es gibt für den hohen Bedarf viel zu wenige Wohnungen, was die Preise hochtreibtimg
• Aus allen Einkommensschichten haben es Leute wegen der Wohnungsnot schwer, eine Wohnung zu finden [3]

Grafik: ausgewählte indizierte Berliner Indikatoren im Vergleich 2013 bis 2022, [4.3]

• Grundsatz: Die Wohnungspolitik ist dann gefordert, wenn der Wohnungsmarkt den Anforderungen nach Wohnraum der Bevölkerung nicht mehr gerecht wird
  • z. B., wenn das Angebot an günstigem Wohnraum abnimmt
  • oder wenn die Bevölkerung deutlich zunimmt → In Berlin ist beides der Fall
• In den 2000er Jahren hat die Stadt Berlin wegen Schulden und der Berliner Bankenkrise (2001) sehr viele Sozialwohnungen verkauft [3]
• Unter anderem deshalb gibt es in Berlin viel zu wenige Sozialwohnungen: Vor 30 Jahren gab es in Berlin noch mehr als 350.000 Sozialwohnungen, momentan sind es weniger als 100.000 [3]

  Ist Leerstand wirklich ein großes Problem?

• Das Gegenteil ist der Fall: In quasi jeder sozialen Schicht suchen Personen nach Wohnungen [3]
• Es ist laut Investitionsbank Berlin (IBB) tatsächlich sehr gesund für eine Stadt, zwischen 2 und 3 % Leerstand zu haben, mehr oder weniger kann schädlich sein [4.1]
• Es gab noch keine aktuellen Zahlen zur ganzen Stadt, die letzten Zahlen aus 2011 waren 3,5 % bzw. 66.000 Wohnungen, aber Schätzungen gehen heute von unter 1% aus [4.1] oder aber teilweise auch 0,8 % [3]
• Die Leerstandsquote ist in Berlin damit weit unter dem deutschlandweiten Durschschnitt von 2,3 %
• Das ist auf jeden Fall viel zu wenig für einen gesunden Wohnungsmarkt und es ist ein alarmierender Abwärtstrend erkennbar
• Es muss laut der IBB von einer „kritischen Angebotssituation“ gesprochen werden [4.1]

Preisentwicklung

• Es werden zwar neue Wohnungen gebaut, aber die Mietpreise sind wegen Spekulationen und immer weiter steigenden Baukosten oft so hoch, dass sich kaum jemand diese leisten kann: Für Berlin liegt der durchschnittliche Preis im 2. Quartal 2024 bei einer neu vermieteten Wohnung bei 18,69 €/m²

Grafik: Die Angebotspreise steigen deutlich stärker als die Haushaltseinkommen der Berliner [5]

• Unter anderem deshalb will fast niemand aus seinem aktuellen Mietvertrag aussteigen, obwohl er oder sie z. B. eine viel zu große oder viel zu kleine Wohnung für die aktuellen Lebensverhältnisse hat. Dieser eingefrorene Wohnungsmarkt treibt die Wohnungsnot noch weiter an

Was ist überhaupt sozialer Wohnungsbau?

• Unterschied: Staatlicher Wohnungsbau -> Öffentliche Hand baut
• Sozialer Wohnungsbau -> Privatpersonen bauen
• In Berlin gab es wegen fehlender Mittel in den letzten Jahrzehnten quasi nur Sozialen Wohnungsbau [11]
• Sozialwohnungen müssen Mietpreis- und Belegungsbindungen für Haushalte mit geringem Einkommen haben [11]

Konkrete Projekte

Damit das ganze nicht allzu theoretisch wird, habe ich zwei konkrete Projekte mitgebracht: Ein besser durchgeplantes und ein etwas weniger gut geplantes Wohnprojekt

Quartier Heidestraße Berlin

• Direkt am Berliner Hauptbahnhof
• Es waren eigentlich 215 Sozialwohnungen geplant [8]
• Der Bauherr ist pleite gegangen, hat mehrmals gewechselt und der neue Bauherr hat sich nicht mehr an diese Abmachung erinnert
• Stattdessen wurden die Wohnungen jetzt für 23 Euro pro Quadratmeter verkauft [9] und waren nicht belegungsgebunden geschweigedenn Mietpreisgebunden
• In dem Beispiel kostet dann z.B. eine 87 Quadratmeter große Wohnung 1800 Euro im Monat warm [9]

Siemensstadt 2.0 bzw. Siemensstadt² bzw. Siemensstadt Square

• Es soll aus dem alten Industriestandort ein großes neues „Stadtquartier“ auf 20.000 m² Fläche entstehen
• Wohnungen, nicht störendes Gewerbe, eine Grundschule und weitere soziale Infrastruktur sowie für öffentliche Park- und Freiflächen sollen entstehen [7]
• Ebenfalls sind S-Bahn und Öffis mit eingeplant
• $CO_2$-neutral im Betrieb, Schwammstadt, Fahrräder und Fußgänger haben Vorrang
• Es wurde ein extra Beteiligungskonzept entwickelt, das verpflichtende Bürgerdialoge und auch die Umsetzung dieser erforderlich machte [7]
• Dabei schlugen die Architekten einen Plan vor, dieser wurde in Bürgerdialogen vorgestellt und die Ergebnisse dieser Bürgerdialoge wurden dann wieder an die Architekten getragen, die verpflichtet sind, die Ideen umzusetzen
• Es sollen 2.750 neue Wohnungen entstehen, davon 30 % Sozialwohnungen (also Mietpreis- und belegungsgebunden) = 825 Sozialwohnungen

Lösungsansätze

Was getan werden muss: Neubau von bezahlbarem Wohnraum

Woher nimmt man den Platz? Stichwort: Nachverdichtung

Baulücken Industriebrachen Digitales Kataster für Baulücken

Förderung des sozialen Wohnungsbaus

• Es gibt zu wenig sozialen Wohnraum
• Muss unbedingt mit staatlichen Förderungen nachgebessert werden

Bessere Nutzung von bisher bestehenden Ressourcen:

Tausch von Mietverträgen

• Wäre ein sinnvolles Mittel gegen die Wohnungsnot
• Gesetzesvorschlag der Linken: Mieter:innen können in den Mietvertrag des Tauschpartners eintreten – unter Beibehaltung der bisherigen Vertragskonditionen und ohne Erhöhung der Mieten [6]

Was man dafür braucht: Geld und Zeit

Mietensteuer

• Es gibt viele Ideen, wie man zu hohen Mieten entgegenwirken könnte, aber besonders zwei Ideen fand ich sehr Vielversprechend:

• Proportionale Mietensteuer

  • Wären ca. 2% der Berliner Steuereinnahmen [1]
  • Nachteil, dass sie faire VermieterInnen mit günstigen Mieten und „Miethaie“ gleichbehandelt [1]

• Progressive Mietensteuer

  • Gilt nur für Wohnungen, die über 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen
  • Wären ca. 1,2% der Berliner Steuereinnahmen [1]
  • Vorteil: wird wahrscheinlich nicht auf die MieterInnen übergewälzt, sondern nur von den VermieterInnen getragen [1]
  • Sozialwohnungen werden quasi nicht belastet, werden Anreize geschaffen, dass sich die Preise erniedrigen, etc [1]

Beschleunigte Genehmigungsverfahren und vorausschauende Politik/Stadtplanung

• Meiner Meinung nach ist es gut, dass wir in Deutschland so genau auf Vorschriften achten
• Aber das kann verschnellert werden: Digitalisierung, mehr Personal und dadurch schnellere Genehmigungen und Bau
• Auch ein Problem bisher: Wenn eine Nachfrage besteht, muss man auch versuchen, dieser gerecht zu werden. Man braucht ja generell vielleicht so 3–5 Jahre [1], um ein Haus von der Planung zum Einzug zu bringen. Deshalb wäre es sehr wichtig gewesen und ist immer noch super wichtig, dass man vorausschauend für die Nachfrage in 3–5 Jahren baut und nicht für die aktuelle. Das ist meiner Meinung nach immer noch ein großes Problem:
  • „aus der aktuellen Bevölkerungsprognose wird ein Bevölkerungswachstum bis 2040 in Höhe von 5,0 % prognostiziert.“ [4.2]

Abschließende Frage:

„Was denkt ihr, wäre das beste Mittel, um die Wohnungsnot in Berlin zu lösen?“

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Literaturverzeichnis

[1] Eine Mietensteuer in Berlin könnte 100 000 Wohnungen bezahlbar machen, Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, 2021: diw.de

[2] Berliner Wohnungsmarkt: Nicht nur Arme finden nichts, nd, 2023: nd-aktuell.de

[3] Fehlender Wohnraum in Berlin: Was sind die Ursachen?, blog inBerlin, 2024: blog.inberlin.de

[4] IBB Wohnungsmarktbericht 2023, Investitionsbank Berlin, 2023, wegen Übersichtlichkeit Quellen in Seitenangaben aufgeteilt:

[4.1] : s. 87 zum Thema Leerstand ibb wmb, Seite 87

[4.2] : s. 89 zum Thema Wohnungsnot ibb wmb, Seite 89

[4.3] : s. 88 Grafik ibb wmb, Seite 89

[5] Städte mit den höchsten Mietpreisen für Wohnungen im 2. Quartal 2024, Statista, 2024: de.statista.com

[6] Der Wohnungstausch hat zu viele Hürden, Berliner Mieterverein, 2024: berliner-mieterverein.de

[7] Siemensstadt, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, 2023 (unklar, da kein direktes Datum angegeben): berlin.de

[8] Quartier Heidestraße in der Europacity: Schlamperei im Hause Gaebler, TAZ, 2024: taz.de

[9] Quartier Heidestraße: Endlich Kiez-Gefühl in der Europacity, Morgenpost, 2024: morgenpost.de

[10] Europacity, Wikipedia, 2024: de.wikipedia.org

[11] Sozialer Wohnungsbau, berlin.de, 2024 (unklar, da kein direktes Datum angegeben): berlin.de

[12] Bevölkerungszahl in Berlin, 1970-2070, Demografieportal, 2023: demografie-portal.de